Оформление купли продажи квартиры — порядок проведения сделки

Знание того, как осуществить правильное оформление купли-продажи квартиры, играет важную роль в жизни почти любого человека. Рано или поздно почти в каждой семье возникает необходимость в улучшении жилищных условий.

Другие просто хотят поселиться в новом месте по какой-либо своей причине. Кто-то до сих пор не имел собственного жилья и, наконец, получил возможность им обзавестись.

Покупка недвижимости — это достаточно сложная вещь. В ней немало тонкостей. Кроме того, здесь речь идёт о больших денежных суммах. Поэтому ошибки при покупке или продаже недвижимости очень нежелательны.

Оглавление:

Варианты оформления сделки

Самый простой вариант состоит в том, чтобы просто купить жильё, отдав все деньги покупателю сразу. Однако для этого нужно накопить необходимую сумму. Многим людям для этого могут потребоваться несколько десятков лет. Но, тем не менее, есть и такие покупатели, которые могут это себе позволить.

Ипотека

Более реальной возможностью выглядит ипотека. Как известно, при таком способе приобретения покупатель рассчитывается с продавцом поэтапно, выплачивая деньги, предоставленные банком. Затем он постепенно возвращает этот заём. Обычно его выплаты банку происходят следующим образом:

  1. Вносится первоначальный взнос.
  2. Оставшаяся часть погашается посредством ежемесячных выплат.

Как известно, ипотечный кредит может быть предоставлен как для приобретения только что построенных квартир, так и для тех, которые продаются на вторичном рынке (уже имеющие собственника).

Материнский капитал

Ещё один популярный вариант — это использование материнского капитала.

В Российской Федерации существует федеральная программа, которая при рождении второго ребёнка один раз в жизни предоставляет в распоряжение семьи материнский капитал.

Это значительная сумма, но она гораздо меньше, чем стоимость квартиры или дома. Однако, при приобретении жилья в ипотеку, этих денег обычно хватает на первоначальный взнос по кредиту.

Стоит учесть: регионы России имеют свои программы материнского капитала, которые фактически дополняют федеральную. Как правило, они дают семье большие возможности.

При покупке жилья таким образом, расходы контролируются Пенсионным фондом. Он производит проверку того, какие условия будут для детей в новом жилье. Если Пенсионный фонд одобрит выплату, деньги поступают на счёт продавца квартиры.

Кроме перечисленных, в некоторых случаях есть и другие государственные программы для помощи определённым категориям населения.

Другие способы

Также возможны и более сложные варианты.

Примером может быть получение нецелевого кредита и трата его на первоначальный взнос по ипотеке. После этого покупатель будет должен производить выплату по обоим кредитам.

Подводя итоги этого рассмотрения, можно видеть, что кредитные возможности очень выгодны, однако для их использования необходимо взвесить имеющиеся финансовые возможности по их выплате.

При использовании указанных вариантов оформления, порядок сделки различается, но общие принципы остаются теми же самыми.

Какие нужны документы




Отвечая на вопрос, как оформить договор купли-продажи квартиры, прежде всего отметим, что покупателю необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. Правообразующие документы. Владение квартирой происходит на определённом основании. В некоторых случаях квартира куплена, в других — получена на основании договора дарения, в третьих — это результат проведения приватизации. Также возможен вариант, когда квартира была получена по наследству.
  2. Документы, удостоверяющие личность. Обычно речь идёт о паспорте, но бывают и другие ситуации.
  3. Нужен документ, который подтверждает право собственности на недвижимость. Согласно законодательству, это право имеет место только в том случае, если есть соответствующая запись в Едином государственном реестре прав собственности на недвижимость. Здесь необходимо получить выписку из этого реестра относительно продаваемой квартиры. Дело также и в том, что в этой выписке будет указано, не используется ли данная недвижимость в качестве залога при получении банковского кредита.
  4. Документы из БТИ. Здесь речь идёт о технической схеме квартиры.
  5. При оформлении сделки могут потребовать подтверждение отсутствия задолженности по выплате коммунальных платежей. Формально говоря, это не является обязательным условием, но на практике может понадобиться.
  6. Выписка из паспортного стола. Здесь содержится вся информация о тех, кто проживает и зарегистрирован в квартире. Наличие этого документа поможет исключить возможность того, что в продаваемой квартире есть прописанные жильцы. Как известно, на факт регистрации не влияет то, что у квартиры сменился владелец.

Продавец обязан подготовить паспорт или другой документ для идентификации личности.

Примите во внимание: здесь приведён типовой список документов. Например, если продаёт один из супругов, то другой должен предоставить нотариально заверенное согласие на продажу. Предоставление дополнительных документов зависит от конкретной ситуации.

Куда подавать

Документы для оформления перехода права собственности подаются в Росреестр.

Как правило, оплата происходит после того, как регистрация договора купли-продажи квартиры полностью завершена. Это связано с тем, что в процессе оформления могут иметь место возвраты документов и последующая повторная подача.

В процессе оформления договора иногда обращаются к нотариусу для его заверения. По закону в большинстве случаев процедура оформления этого не требует, но если это сделать, существенные этапы сделки будут под ответственностью нотариуса.

В некоторых случаях оформлением такой сделки поэтапно занимается риэлторская контора. Это достаточно дорого, но позволяет существенно снизить возможные риски при осуществлении шаг за шагом купли-продажи.

Порядок оформления сделки

Есть два основных варианта для процесса оформления:

  1. При одном из них, сначала заключается предварительный договор, предметом которого является подписание основного договора. Последний представляет собой оформление сделки купли-продажи.
  2. При другом варианте предварительный договор не используется.

Вот пошаговая инструкция процесса оформления для покупателя:

  1. Нужно найти квартиру для покупки. Для этого можно предпринять собственные усилия, а можно обратиться в риэлтерскую контору.
  2. Надо определиться, нужно ли воспользоваться ипотечным кредитом.
  3. Теперь предстоит проверить владельца и недвижимость на отсутствие возможных проблем. Для этого лучше всего постараться собрать максимальное количество информации о них. В частности, важно знать, насколько дееспособным является продавец, свободна ли недвижимость от отягощения, сколько человек там зарегистрировано.
  4. Необходимо составление договора продажи. В нём должен быть указан предмет купли-продажи и цена сделки. Его необходимо подписать. Для этого нотариальное удостоверение необязательно.
  5. Надо составить акт приёма-передачи квартиры и подписать его обеими сторонами.
  6. Производится оформление сделки в Росреестре. После этого новый хозяин должен получить выписку из Реестра о праве собственности.
  7. После этого выплачиваются деньги за квартиру.
Обратите внимание: если в процессе оформления используется предварительный договор, то в нём фиксируется то, как будет проходить сделка. В частности, регламентируется порядок оплаты, выезд прежних хозяев и другие аналогичные вопросы.

Оформление договора

При проведении сделки купли-продажи квартиры обязательно заключается договор купли-продажи и возможно заранее подписывается предварительный договор. Каждый из них оформляется в соответствии с определёнными правилами.

Предварительный договор

Он заполняется в свободной форме.

При этом документ должен содержать следующую информацию:

  1. Идентификационная информация о сторонах договора. Обычно для этого используются паспортные данные.
  2. Указывается конкретно, о каком объекте недвижимости будет идти речь в основном договоре. Для этого нужен не только его точный адрес, но и кадастровый номер.
  3. Срок действия договора.
  4. Фиксируются данные правоустанавливающих документов. Речь идёт о тех, которые предоставили право собственности нынешнему владельцу продаваемой квартиры.
  5. Необходимо подробно и последовательно прописать в документе порядок проведения сделки, как происходит оплата, в каком порядке и в какие сроки будет освобождаться проданная квартира. В этом разделе также должны быть рассмотрены все аналогичные вопросы.
  6. Указывается срок, в течение которого основной договор купли-продажи будет заключён.
  7. Сформулировано то, какая ответственность наступает у участников при несоблюдении условий договора.
  8. Указываются реквизиты сторон.
  9. Соглашение скрепляется подписями.

Договор о купле-продаже недвижимости

Вот требования, которые предъявляются к этому соглашению:

  1. Необходимо указать наименование документа.
  2. Фиксируется дата подписания документа.
  3. Указываются необходимые сведения о покупателе и продавце.
  4. Максимально подробно указывается информация о продаваемом объекте жилой недвижимости. В частности, должны быть предоставлены точный адрес и кадастровый номер.
  5. Указывается порядок расчёта и порядок передачи жилья в собственность новому хозяину.
  6. Определяется ответственность сторон сделки за нарушение условий соглашения.
  7. Указываются необходимые реквизиты сторон.
  8. Могут быть предусмотрены различные дополнительные условия (например, действия в условиях форс-мажорных обстоятельств или другие условия).
  9. Договор скрепляется подписями сторон.

Сколько стоит

Продажа квартиры — дело дорогостоящее.

Кратко перечислим что сколько стоит в рассматриваемом случае:

  1. Госпошлина для регистрации в Росреестре — 2000 рублей.
  2. Юридическое сопровождение в различных случаях может стоить от 10 000 до 50 000 рублей.
  3. Оплата услуг нотариуса при проведении нотариальной сделки различается для близких родственников и для остальных людей. При формировании цены суммируется постоянная часть для данной категории и процент от стоимости жилья (согласно договору). Для близких людей это (3000 + 0,2%). Сумма не может превышать в этом случае 50 000 рублей. Для остальных при стоимости жилья от одного до десяти миллионов плата составит (7000 + 0,2%).
  4. Уплата налогов. При владении более пяти лет подоходный налог со сделки платиться не будет. В остальных случаях всё зависит от конкретной ситуации. В обычном случае налог составляет 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки.
  5. Стоимость услуг риэлтора в Москве обычно находится в пределах от 30 000 до 50 000 рублей.
  6. Получение справки из БТИ обойдётся в 500 рублей.

Сделки без риэлтора и нотариуса

Закон разрешает выполнять сделки без риэлтора и нотариуса, процесс покупки этого не требует.

Однако риск при их осуществлении увеличивается, хотя при оформлении купли-продажи самостоятельно не придётся оплачивать их услуги.

К данному варианту можно прибегать только если участники сделки обладают в этих вопросах достаточными знаниями и опытом, и готовы самостоятельно подготовить перечень документов для сделки.

Возможные риски

Один из рисков — это то, что сделку может заключать недееспособный человек. После её оформления, она может быть признана ничтожной.

Чтобы этого не произошло, будет правильно заранее убедиться, что предоставляемая продавцом информация правдивая. На практике это сделать довольно трудно. При оформлении сделки с участием нотариуса, он имеет право потребовать информацию, подтверждающую дееспособность подписантов.

Также возможно, что в процессе оформления будут допущены ошибки. Чтобы этого избежать, необходимо для составления договора обратиться к юристу. Если при осуществлении сделки воспользоваться помощью профессионалов-риэлторов, это значительно снизит возможные риски.

Возьмите на заметку: возможна ситуация, когда деньги уплачены, а продавец утверждает, что с ним не рассчитались. Чтобы исключить такую ситуацию, нужно отдавать деньги под расписку и впоследствии хранить её вместе с договором.

Новые правила продажи квартиры

С начала 2017 года внесены изменения в правила продажи жилой недвижимости:

  1. Создан реестр ЕГРН. Он объединяет работавшие ранее Государственный кадастр недвижимости и реестр ЕГРП.
  2. При продаже квартиры одним из супругов, если сделка оспаривалась другим супругом, запись об этом будет внесена в ЕГРН.
  3. В некоторых случаях право собственности было зарегистрировано в БТИ. Если продаётся такая квартира, она должна сначала для этого пройти регистрацию в ЕГРН.

Заключение

Проведение сделки по купле-продаже квартиры — дело дорогостоящее, при этом юридически сложное. Помощь специалистов (юристов, риэлтеров, нотариуса) лишней здесь не будет, но она будет стоить дорого. Прежде чем заняться такой сделкой, нужно тщательно всё продумать, определить, где оформлять документы, и отнестись к её осуществлению очень внимательно.

Смотрите видео, в котором разъясняются нюансы оформления купли-продажи квартиры:

Внимание!
В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Это интересно
Adblock detector