Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону — правила сдачи жилья в наем

Владельцам свободной жилплощади необходимо знать, как сдать квартиру в аренду правильно, чтобы получить прибыль и избежать материальных потерь от недобросовестных нанимателей.

Обеспечить защиту своих прав в конфликтных вопросах наймодателю (владельцу квартиры) поможет договор аренды, так как доказать вину квартирантов, в случае ущерба, без правового оформления отношений почти нереально.

Оглавление:

• Что такое договор аренды квартиры
• Правила оформления договора аренды + образцы договоров
•  Пункты типового договора аренды/найма
• Дополнительные пункты для договора аренды жилья
• Приложения к договору + образец
• Необходимые документы
• Как передавать деньги за аренду
• Как рассчитать и заплатить налог за сдачу в аренду квартиры
• Преимущества законного оформления сделки

Что такое договор аренды квартиры

Это документ (возможен вариант напечатанный или от руки) об условиях взаимодействия двух сторон (арендодателя и арендатора), в котором прописан объект договора (жилье), условия его использования лицом, арендующим жилплощадь.

Внимание: договором аренды принято называть отношения сторон, одна из которых или обе является юридическим лицом. Например, организация арендует квартиру для своих сотрудников. Отношения между физическими лицами оформляются договором о найме жилого помещения (ст. 671 ГК РФ).

Разницы в оформлении документов об аренде и найме в России нет — в обоих случаях прописываются стандартные пункты и дополнительные условия, вытекающие из индивидуальных особенностей жилплощади, взаимных договоренностей сторон.

Для особо осторожных или неопытных наймодателей целесообразнее обратиться к помощи юриста или сдать квартиру через агентство недвижимости. Профессионал составит документ с учетом всех возможных обстоятельств. Грамотно составленный документ сэкономит время и деньги при возникновении спорных вопросов между сторонами, заключившими соглашение.

Правила оформления договора аренды + образцы договоров

Сдавать жилое помещение в аренду (найм) имеет право только собственник. Если у помещения два собственника и более, в отношениях участвуют все.

При невозможности присутствия всех/одного из владельцев, у заключающего соглашение арендодателя должна быть нотариально оформленная доверенность от остальных собственников на заключение сделки этого типа.

Как составить документ об аренде? Вне зависимости, самостоятельно вы будете сдавать в аренду, без участия агентства, или будете привлекать специалистов, соглашение заключать выгодно всегда. При самостоятельном составлении документ об аренде/найме включает в себя обязательные пункты и дополнительные условия.

Посмотреть, как выглядит договор аренды квартиры, и скачать бесплатно образцы можно здесь.

Стандартный договор аренды квартиры между физлицами.

Договор аренды комнаты в квартире.

Договор аренды квартиры юридическим лицом у физлица.

 Пункты типового договора аренды/найма

Образец документа должен содержать обязательную информацию:

1. Название документа.
2. Время и место подписания договора.
3. Данные сторон — ФИО, паспортные данные для физических лиц, название фирмы, ее адрес для юридических.
4. Объект договора — почтовый адрес квартиры (дома), площадь, индивидуальные особенности жилья (частично или полностью меблированная, евроотделка или без ремонта, другие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать жилье).
5. Права сторон.
6. Обязанности сторон.
7. Оплата — размер, порядок выплат (ежемесячно или поквартально), способ (наличные, перевод на карту).
8. Срок действия договора. Если этот пункт не указан, документ действителен 5 лет — максимальный срок для этого типа правоотношений.
9. Подписи обеих сторон.

У каждой из сторон должен быть экземпляр договора, поэтому минимум их должно быть два. Это официальная бумага, подтверждающая факт сдачи в аренду.

Дополнительные пункты для договора аренды жилья

Что нужно знать ещё? Не стоит забывать, что даже при сдаче квартиры в долгосрочную аренду, ответственность и расходы при форс-мажорных обстоятельствах несет собственник жилья.

Поэтому желательно застраховать имущество и социальную ответственность (затопление соседей, пожар). Оплату страхового взноса можно возложить на арендатора или разделить между собой.

В любом случае в договоре следует отметить следующие пункты:

1. Возмещение ущерба при порче имущества по вине квартирантов (мебели, бытовой техники, коммуникаций, отделки интерьера).
2. За чей счет делается косметический или срочный ремонт. Оговаривается частичная или полная компенсация расходов на материал.
3. Запрещение на капитальный ремонт без согласия собственника — как ни странно, но встречаются квартиранты, которые, заменив унитаз или дверь, после окончания срока аренды считают эту часть интерьера своей собственностью, требуют оплатить им ее по стоимости, которую собственник не рассчитывал вкладывать в ремонт.
4. Запрет на содержание домашних животных — пункт актуален для элитного жилья с дорогостоящей отделкой, мебелью.
5. Запрет курить в жилой зоне — особенно для квартир, сдаваемых посуточно. В таких апартаментах время между отъездом старых жильцов и поселением новых ограничивается временем на уборку. А запах табака держится долго — он отпугнет добропорядочных и платежеспособных клиентов.
6. Условия, при которых стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке. Пункт нужен наймодателю, так как наниматель может съехать в любой момент, а вот заставить освободить жилплощадь недобросовестных квартирантов бывает затруднительно.
7. Запрет на регистрацию арендаторов — при найме квартиры, находящейся не в собственности, а в социальном найме.

Приложения к договору + образец

К договору аренды желательно приложить акт приема-передачи. В нем описывают состояние сантехники, мебели, бытовых приборов и отделки (обои, ламинат и т. д.).

Договор аренды квартиры с актом приема-передачи и описью имущества.

Некоторые наймодатели фотографируют обстановку, чтобы при порче имущества располагать наглядными доказательствами в суде.

Необходимые документы

На форумах в интернете часто спрашивают: «Хочу сдать квартиру/комнату в аренду, как это быстро и правильно сделать?». Ответы бывают разными, часто предлагают хитрить и лукавить.

Мы рассказываем об официальном способе, законном и выгодном для наймодателя.

Что нужно знать для оформления бумаги? Прежде всего список документов, который нужно будет собрать.

Для заключения договора аренды понадобятся:

1. Правоустанавливающие документы — свидетельство о собственности.
2. Удостоверение личности (паспорт) — для всех участников договора.
3. Нотариально оформленная(-ые) доверенность(-ти) — если сделку совершает доверенное лицо.
4. Письменное разрешение от всех прописанных в квартире лиц, даже если они не являются собственниками.
5. Разрешение местного органа опеки и попечительства — если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок.
6. Квитанции об оплате коммунальных услуг за последние два месяца — для подтверждения отсутствия долгов. Данный шаг необходим при оговоренной раздельной оплате, когда наймодатель получает фиксированную сумму, а энергоносители и воду наниматель оплачивает в соответствии с потреблением.

Регистрация в Росреестре потребует финансовых расходов и временных затрат: оплата пошлины, сбор пакета документов. Кроме того, при регистрации факт сдачи квартиры и получения дохода станет известен налоговым органам. Поэтому придется заполнить декларацию и заплатить 13% от прибыли.

Как передавать деньги за аренду

Как проверить, не обманет ли клиент, не съедет ли в первые же недели, а потом снова искать новых жильцов?

Оплата производится наличным или безразличным способом. Многие арендодатели требуют страховую сумму (залог) на случай, если клиент съедет после первого месяца проживания до даты ежемесячной оплаты. Страховая сумма компенсирует убытки и в случае порчи имущества наймодателя: мебели, бытовой техники.

Обычно страховой взнос передается наличными в момент передачи квартиры нанимателю. В этом случае составляют расписку с указанием:

• даты;
• ФИО субъектов, между которыми происходит передача денег;
• суммы прописью;
• подписи участников;
• для передачи денег желательно привлечь свидетеля, который должен тоже поставить свою подпись и расшифровку (ФИО) в расписке.

Для ежемесячных платежей (при оплате наличными) можно подготовить бланки, напечатанные на ксероксе, в которых проставляется сумма, дата, подписи сторон.

Если в соглашении о найме предусмотрен частично или полностью безналичный расчет, то доказательством оплаты служат квитанции или чеки — этого достаточно для предоставления в суде в случае конфликтных ситуаций.

Как оформить сдачу в аренду жилья родственникам без посредников? Законом предусмотрена сдача в наем жилплощади бесплатно, например, родственникам. Этот факт указывают в документе. Регистрацию (и снятие) с учета в Росреестре производят в обычном порядке, но владелец сдает недвижимость без налогов, так как отсутствует прибыль.

Как рассчитать и заплатить налог за сдачу в аренду квартиры

На следующий календарный год с момента сдачи квартиры наймодатель должен подать налоговую декларацию в соответствующий орган по месту жительства.

Срок подачи с 1 января по 1 мая. Далее по почте приходит квитанция, которую нужно оплатить.

Самостоятельно рассчитать налог можно, взяв 13% от суммы арендной платы, полученной за прошедший год.

Заплатить его можно самому, не дожидаясь квитанции от налоговых органов. Чек/квитанцию об оплате сдают вместе с декларацией в налоговую.

Если недоброжелатель или обиженный наниматель (в результате конфликта) сообщит в налоговый орган о сдаче квартиры, владельцу придется заплатить налог за весь период + сумму штрафа — до 40 % от неуплаченной суммы налога.

Преимущества законного оформления сделки

Некоторые владельцы недвижимости сдают в наем на основе устных договоренностей — чтобы не платить налоги.

Однако законное оформление сделки:

1. Защищает от недобросовестных квартиросъемщиков — при поиске вариантов через форумы интернета, объявления. Мошенники и проходимцы не рискнут связываться, увидев педантичное исполнение буквы закона, говорящее о том, что интересы наймодателя будут контролироваться так же тщательно.
2. Упорядочивает отношения сторон, гарантируя интересы не только наймодателя, но и нанимателя. Соблюдение обоюдных интересов обеспечивает стабильное взаимовыгодное сотрудничество.
3. Дает преференции при обращении в суд. В случае порчи имущества наймодателя (мебели, отделки квартиры, бытовой техники), задолженности по арендной плате, без договора взыскать деньги за ущерб вряд ли получится.

Многие наймодатели в целях получения наибольшей прибыли заключают соглашение на срок менее 1 года (6 — 11 месяцев), даже если предполагаются долгосрочные отношения. Такая тактика позволяет не регистрировать договор в Росреестре, что избавляет от большей части расходов: уплаты пошлины, расходов на доверенность у нотариуса при наличии нескольких собственников. Однако и в этом случае рекомендуется честно оплачивать налог с прибыли от сдачи квартиры. Ведь чистая совесть и спокойный сон — богатство не менее ценное, чем деньги.

Смотрите видео, в котором разъясняется, как сдать квартиру в аренду правильно: