Налог за продажу квартиры менее 3 лет — какая ставка НДФЛ по закону и как можно уменьшить

Получая доход, необходимо заплатить НДФЛ. Улучшая жилищные условия, некоторым приходится брать ипотечный заём, другие делают покупку, выплачивая всю или большую часть суммы.

Обычно, продавая своё прежнее жильё, планируют купить новую квартиру, с улучшенными условиями. При расчёте НДФЛ обычно его определяют на основе разницы между покупной и продажной стоимостью.

При этом законодательство требует налог за продажу квартиры менее 3 лет. Если срок превышен (в некоторых случаях он может достигать пяти лет), этого уже не требуется. В статье рассказывается об особенностях расчёта подоходного налога в случае продажи квартиры.

Оглавление:

• Что такое подоходный налог с квартиры
• Расчет налога при продаже квартиры
• При продаже квартиры, бывшей в собственности менее 3 или 5 лет
• При продаже квартиры, бывшей в собственности более 3 или 5 лет
• Как продать квартиру и не платить налог
• Штрафы за неподачу декларации и неуплату налога
• Риски занижения стоимость квартиры при продаже
• Заключение

Что такое подоходный налог с квартиры

В Российской Федерации при получении дохода физическое лицо обязано заплатить налог с величины полученного дохода. Речь идёт о НДФЛ, который часто называют подоходным налогом.

При продаже квартиры полученная сумма очень велика и посчитанный по стандартной ставке подоходный налог на прибыль от сделки значительный.

С другой стороны, стремление граждан улучшить свои жилищные условия является очень распространённым явлением и имеет важное государственное значение. Если на этом пути у граждан возникнут значительные проблемы, это тотчас же отразится на дальнейшем развитии общества, на демографических проблемах.

В связи с важностью этого вопроса законодательство устанавливает льготы, которые иногда могут существенно снизить расходы по такого рода операциям или дать освобождение от уплаты НДФЛ.

Как рассчитать величину налога? При продаже квартиры при налогообложении НДФЛ возможны следующие варианты развития ситуации:

1. После продажи будет уплачен налог с разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на её покупку.
2. НДФЛ рассчитывается от дохода, уменьшенного на сумму имущественного вычета.
3. Налог на доходы с рассматриваемой сделки не платится вообще.

Второй вариант основан на предоставлении имущественного вычета. В течение года он предоставляется не более одного раза. Берется ли вычет автоматически? При подаче декларации, необходимо указать, что покупатель планирует воспользоваться вычетом, в противном случае налоговая не станет его применять при расчёте налога.

Первый случай требует предоставления документов, которые подтверждают затраты на приобретение квартиры. Если таких документов нет, сумма будет рассчитываться исходя из полной стоимости проданной квартиры.

Сколько составляет в настоящее время ставка налога? Обычно она составляет 13 процентов. Но это относится только к налоговым резидентам. Если продавец не является им, то ставка вырастает до 30%. Чтобы воспользоваться обычной ставкой, нужно за последние 12 календарных месяцев находиться на территории Российской Федерации не менее, чем 183 дня.

В статье далее рассматривается оплата налога резидентами РФ, хотя для нерезидентов, как утверждает Налоговый Кодекс, сказанное также будет верным, только ставка налога, который взимается, будет использоваться в размере 30 процентов.

Расчет налога при продаже квартиры

Сначала необходимо сделать уточнение.

Правило о том, что при сроке владения недвижимостью более трёх лет, подоходный налог вообще не платится, существовало лишь в тех случаях, когда приобретение права собственности имело место до начала 2016 года.

В случае, если жилая недвижимость была приобретена после этой даты, данный срок был увеличен до пяти лет.

При этом указаны несколько исключений, когда сохранён трёхлетний срок:

1. Жильё получено по наследству.
2. При владении подаренной близкими родственниками квартиры.
3. Если проживание было пожизненным с иждивением и квартира была передана в собственность.
4. При продаже приватизированной квартиры, принадлежащей одному или нескольким собственникам.

Как считается минимальная цена на имущество? С начала 2016 года был введён порядок расчёта минимальной цены на проданную квартиру.

То есть, если стоимость в договоре меньше, то для расчёта налога будет использована указанная здесь цифра. Теперь нет возможности занизить цену сделки с целью минимизации налоговых выплат. Тот, кто платит, не может купить дешевле указанной цены.

При продаже квартиры, бывшей в собственности менее 3 или 5 лет

Если ничего с этим не делать, то стандартная ситуация состоит в том, что НДФЛ будет уплачен со всей суммы сделки, то есть 13% от продажной стоимости недвижимости.

Нужно ли предпринимать меры по снижению налоговых выплат?

Вот несколько способов, как нужно поступить в рассматриваемой ситуации:

1. Государство предоставляет налоговый вычет, который носит название имущественного. Его величина составляет миллион рублей. Для того, чтобы его применить, необходимо из суммы сделки вычесть миллион рублей, а начислять и платить нужно с оставшейся суммы. Такой вычет предоставляется единожды на протяжении года.
2. Если имеются документально подтверждённые затраты на приобретение данного жилья, то их сумму можно вычесть из суммы сделки и платить НДФЛ на оставшуюся часть.
3. Если в течение одного налогового периода продать одну и купить другую квартиру, до дополнительно можно использовать вычет, который предоставляется покупателям в размере двух миллионов рублей. Поскольку налоговым периодом для подоходного налога является календарный год, то по его итогам можно использовать одновременно оба вида вычетов. Это один из способов, как избежать уплаты НДФЛ.

При продаже квартиры, бывшей в собственности более 3 или 5 лет

Если квартира была в собственности дольше срока в пять лет или, в некоторых случаях, три года, то вопрос, платится ли налог, не стоит. При продаже НДФЛ не платится и сдавать 3-НДФЛ не нужно.

Как продать квартиру и не платить налог

При проведении сделки продавец заинтересован в том, как заплатить, чтобы уменьшить выплату НДФЛ. Если быть собственником в течение соответствующего периода времени, то платить его вообще не придётся.

Предположим, нужный срок владения не достигнут. До начала 2016 года существовала возможность, когда с этой целью занижалась сумма сделки, получаемая с проданной недвижимости.

Предположим, есть возможность воспользоваться имущественным вычетом. Тогда достаточно снизить цену недвижимости до этой же суммы и НДФЛ платить не придётся, хотя декларацию сдать нужно обязательно.

После упомянутой даты определена нижняя предельная сумма сделки. Как берётся такая сумма? Она составляет 70% от кадастровой цены. Если занизить стоимость сильнее, получится, что налог заплачен не полностью, и это приведён к штрафным санкциям.

Если в течение этого же года были сделаны действия, за которые предоставляются вычеты, можно будет не платить. Например, вычет при продаже составляет миллион рублей, а за покупку — ещё два миллиона. При продаже недвижимости при цене меньше трёх миллионов в данном случае можно провести сделку без налога, но декларацию подать необходимо.

Штрафы за неподачу декларации и неуплату налога

Подать декларацию необходимо не позже конца апреля следующего за отчётным года.

Крайняя дата уплаты подоходного налога — 15 июля того же года.

За неподачу декларации может быть назначен штраф в 1000 рублей.

Если не заплатить налог или сделать это с опозданием, штраф составит 20% от суммы невыплаты, будет начислена пеня по ставке ЦБ за все дни просрочки и, конечно, необходимо будет погасить задолженность.

Риски занижения стоимость квартиры при продаже

Здесь имеются два основных риска:

1. Поскольку существует нижний предел цены на уровне 70% кадастровой стоимости, при дальнейшем занижении получится, что имела место недоплата НДФЛ, и будут назначены штрафные санкции.
2. Если вдруг по каким-то причинам сделка окажется недействительной, то покупателю будут возвращены деньги. Если сумма была занижена, то он потеряет внушительную сумму, так как получит сумму гораздо ниже стоимости квартиры.
3. Если цена сделки будет мало реальна, это может вызвать интерес проверяющих инстанций и будет проведена тщательная проверка. Поскольку обычно занижение именно происходит для уклонения от выплат, это будет обнаружено и последуют штрафные санкции.

Заключение

Когда речь идёт о продаже недвижимости, нужно очень внимательно относиться к каждой детали сделки. Было бы разумным воспользоваться при этом помощью профессионалов. Надо успеть заплатить причитающийся подоходный налог со сделки вовремя и полностью, а не ломать голову над тем, как обойти закон.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет особенности взимания налога при продаже квартиры: