Купля продажа дома с земельным участком — документы и образец договора ДКП

Когда оформляется купля-продажа дома с земельным участком, документы оформляются для фактического выполнения двух сделок: по дому и по земельному участку.

При этом процесс заключения сделки требует тщательной подготовки и выполняется в несколько этапов.

В статье подробно рассказывается о том, на что нужно обращать внимание при проведении сделки.

Оглавление:

• Выбор способа продажи дома с участком
• Сбор документов для покупки дома с земельным участком
• Оценка имущества
• Поиск покупателя
• Осмотр и ведение переговоров
• Составление и подписание предварительного договора
• Подготовка всех необходимых документов
• Оформление сделки купли-продажи
• Образец договора купли-продажи дома с земельным участком
• Составление акта передачи дома
• Перерегистрация прав собственности в Росреестре
• Покупка части дома
• Последствия сделки и покупки дома без участка
• Заключение

Выбор способа продажи дома с участком

Чтобы выгодно продать недвижимость, можно поступить различным образом:

1. Сделать это самостоятельно.
2. Обратиться для этого к профессиональному посреднику — риелтору.

Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Выполняя оформление самостоятельно, можно сэкономить значительную сумму денег. Однако поиск клиентов и оформление документов с учётом последних изменений в законодательстве при этом также необходимо делать самому.

В риелторском агентстве наверняка есть база возможных клиентов. Зачастую там работают опытные юристы, которые могут гарантировать соблюдение требований законодательства при заключении сделки.

Кроме того, профессионалы, которые работают с недвижимостью, обычно имеют многолетний опыт. Эти преимущества тем сильнее, чем солиднее риелторская фирма. Однако цена за услуги будет значительна.

Выбор варианта зависит от приоритета продавца недвижимости. Если он стремится снизить свои издержки и при этом обладает определённым уровнем знаний и опыта в данной сфере, ему стоит заняться делом самому.

Если же он предпочитает надёжность и профессионализм и согласен потратить на это часть полученных от продажи денег, то есть смысл обратиться в риелторскую контору.

Сбор документов для покупки дома с земельным участком

Подписывая соглашение, нужно проверить соответствующие документы для дома или дачи, изучить их.

Приобретение невозможно, если не предоставлены:

1. Кадастровые паспорта.
2. Правоустанавливающие документы.
3. Свидетельство из Единого реестра.
4. Технический паспорт, который получают в БТИ.
5. Справки из ЕГРП на дом, землю.

Кроме упомянутых, есть ещё ряд важных документов, которые нужно увидеть:

1. Потребуется получить в районном суде справку о том, что на продаваемые объекты не наложен арест. Также надо убедиться в отсутствии других обременений.
2. При оплате коммунальных платежей могли образоваться задолженности. Они, в некоторых случаях, могут быть очень существенными. Поэтому нужно ознакомиться с документами об оплате.
3. Надо узнать, есть ли граждане, которые зарегистрированы в продаваемом доме. Смена хозяина не прерывает их регистрацию, поэтому они будут там жить и далее.
4. Супруг, продавая жильё, нуждается в разрешении на сделку от другого.
5. Если здесь ранее жили несовершеннолетние и их выписывают, нужно получить одобрение органов, занимающихся опекой. Они его дадут, если детям будет гарантировано получение доли жилья.
6. Когда в собственности не весь дом, а только доля в нём, потребуется отказ других долевых собственников от его покупки.

Оценка имущества

Занимаясь продажей недвижимости, необходимо знать, сколько запросить с покупателя.

Конечно, тут можно поступить просто: предлагать её различным покупателям и корректировать цену в зависимости от ситуации.

Этот способ ненадёжен. Ведь, действуя вслепую, можно назначить цену, которая будет существенно ниже или выше объективной стоимости. В первом случае доход будет занижен, а во втором — можно отпугнуть некоторых покупателей. Продавая, например, дом в деревне, трудно сразу назвать правильную цену.

Хотя этот способ ненадёжен, тем не менее так поступить вполне возможно, и в некоторых случаях цена продажи устроит обе стороны.

Однако, более профессионально будет обратиться к специалистам. За оказанные услуги нужно будет выплатить соответствующую сумму, но даст ряд преимуществ:

1. Для каждого объекта недвижимости и участка определена кадастровая цена. Хотя те, кто её определяют, стремятся сделать её справедливой, на самом деле она может существенно превышать рыночную. В результате проведения оценочных работ можно обратиться в местные органы власти для пересмотра цены и установки её в соответствии с приведённой оценкой.
2. Уплата налога на недвижимость. Величина суммы основывается обычно на кадастровой цене и может быть завышена. Профессиональная оценка позволит использовать новую цену в качестве базы для расчёта налога.
3. Если в будущем придётся брать кредит, можно исходить из реальной стоимости залога в виде недвижимости.
4. В случае, если договор будет оформляться нотариусом, расчёт госпошлины происходит на основе стоимости имущества.
5. При оплате страховки за дом, нужно будет учитывать его стоимость.

Этот список не является полным. Есть также и другие причины для оценки. При сделке по недвижимости знание её цены поможет точнее определиться в том, насколько она подходит покупателю или продавцу.

Поиск покупателя

Если для продажи объекта обращаются в риелторскую контору, то поиском покупателей сотрудники организации могут заниматься самостоятельно.

Обычно в таких фирмах имеется соответствующая база данных. Кроме того, для осуществления сделки они задействуют имеющиеся у них рекламные возможности.

В том случае, если продажей занимается лично хозяин дома, то поиском клиентов придётся заниматься самому.

Для этого существуют несколько способов:

1. В интернете существуют рекламные площадки, которые предназначены именно для тех, кто продаёт или покупает недвижимость. Там можно разместить рекламные объявления.
2. Можно просто раздавать флаеры в людных местах или наклеивать объявления на предназначенных для этого досках.
3. Можно также давать объявления в газетах.

Чем больше будет использовано способов рекламы, тем выше вероятность успеха.

Осмотр и ведение переговоров

Если позвонит возможный покупатель, ему нужно показать дом. Перед этим имеет смысл навести чистоту и привести всё в порядок.

Мусор надо вынести, а ветхие строения во дворе снести.

Встречу стоит проводить в дружелюбной форме, вести себя открыто и ненавязчиво.

Рекомендуется больше рассказывать о положительных сторонах. А о минусах говорить вскользь, не делая на них акцента, но и не умалчивая.

Составление и подписание предварительного договора

Можно без этого обойтись, однако рекомендуется составить и подписать этот документ. Продажа недвижимости — сложная процедура, требуется собрать нужные документы, иногда может возникнуть необходимость дополнительных расходов.

Кроме того, в таких ситуациях речь идёт о значительных выплатах и в нём желательно отразить основные моменты сделки, а также зафиксировать шаги по оформлению документов.

Обычно в таком договоре принято учитывать следующую информацию:

1. Согласованная между покупателем и продавцом сумма сделки.
2. Срок и порядок оформления основного договора.
3. Другие существенные условия заключения сделки.

Подготовка всех необходимых документов

Основной частью приобретения новой недвижимости является подписание основного договора.

Для его подготовки потребуются:

1. Участники соглашения обязаны предоставить паспорта с целью удостоверения своей личности.
2. Заниматься формальностями имеет право представитель той или другой стороны. С этой целью должна быть оформлена соответствующая доверенность.
3. Недвижимость, приобретённая супругами, является собственностью обоих. Если продажей занимается один из них, другой должен дать письменное, заверенное нотариусом разрешение.
4. Иногда несовершеннолетний может иметь долю в недвижимости, такие сделки контролируют органы опеки.
5. Предоставляется документ, который послужил основанием для получения права собственности.
6. Также понадобится полученный в БТИ техпаспорт.
7. Кадастровые паспорта.
8. Ранее должно было пройти межевание. Потребуется предоставить план.
9. Свидетельства, подтверждающие наличие права владения.
10. Необходимо удостоверить факт полной уплаты земельного налога.
11. Надо убедиться, что потом не придётся выплачивать коммунальные долги прежнего владельца.
12. Данные о регистрации жильцов.
13. Выписка из Единого реестра.
14. Предоставляется документальное подтверждение о том, что не наложен арест и отсутствует обременение любого рода.
15. Ранее заключённый договор.

Здесь приведён примерный перечень, но список может корректироваться, дополняться.

Оформление сделки купли-продажи

Договор оформляют в 3-х экземплярах.

Два из них остаются у участников, оставшийся отдаётся в Росреестр.

Документ имеет письменную форму.

Если есть желание участников, его можно оформить у нотариуса.

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком

В документе необходимо подробно осветить следующее:

1. Реквизиты сторон.
2. Точный адрес, описание объектов недвижимости.
3. Запрашиваемая цена.
4. Другие существенные условия сделки.

Документ подписывается обеими сторонами.

Скачать бланк договора купли-продажи дома с земельным участком.

Составление акта передачи дома

Надо зафиксировать факт передачи недвижимости. Для этого составляется и подписывается акт, где документально фиксируется передача.

Его составляют в произвольной форме, но надо учесть всю существенную информацию о проводимой сделке.

Скачать бланк акта приема-передачи дома при продаже.

Перерегистрация прав собственности в Росреестре

Согласно законодательству, право собственности у нового собственника возникает только после того, как эта передача будет зафиксирована в Едином реестре.

После подписания соглашения и передачи дома необходимо провести регистрацию в органах Росреестра.

Для перерегистрации подаются документы:

• паспорта сторон;
• заявление о перерегистрации прав собственности, которое покупатель подписывает вместе с продавцом;
• договор купли-продажи;
• квитанция об уплате госпошлины в размере 2000 рублей;
• кадастровые паспорта.

Процедура регистрации выполняется на протяжении 18 дней. После её окончания покупателю выдаются два свидетельства: на дом и на участок.

Покупка части дома

В такой ситуации процедура почти не отличается от приобретения дома с землёй. Здесь требуется точно указать метраж этой части, показать на плане дома или коттеджа, какие его части передаются покупателю.

Последствия сделки и покупки дома без участка

Если владельцем как дома, так и участка, был один и тот же человек, отдельно продать дом он не вправе.

Исключения бывают в двух ситуациях:

1. Земля выведена из оборота.
2. В том случае, когда имеются объективные причины, указывающие на невозможность продажи участка одновременно с домом.

В других ситуациях сделка без передачи земли считается недействительной. Тогда покупатель может подать судебный иск и добиться, чтобы состоялась продажа соответствующего участка.

Заключение

Проведение такой сделки требует тщательной работы над документами и аккуратного выполнения всех необходимых действий. Эта сделка заканчивается только после регистрации в ЕГРП.